Le bail à loyer

Définition

Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer (CO art. 253). Il peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (CO art. 255).

Le bail à loyer s’applique aux biens immobiliers (habitations, locaux commerciaux) mais aussi aux biens mobiliers (vidéo, vélo).

La loi ne requiert aucune forme pour la conclusion de ce contrat, bien que les contrats soient généralement écrits (2 signatures pour les couples mariés). En revanche, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (CO art. 266 l).

Les deux autres types de baux sont : le bail commercial (locaux commerciaux) et le bail à ferme (exploitation agricole, restaurant).

Obligations du bailleur

• Délivrer la chose à la date convenue.
• Présenter le procès-verbal établi lors du départ de l’ancien locataire (état des lieux).
• Entretenir l’immeuble.
• Assumer les frais de rénovation ou de modification de la chose.
• Verser des dommages-intérêts ou accorder une réduction de loyer en cas de défaut de la chose louée.

Obligations du locataire

• Payer le loyer à la fin de chaque mois.
• User de la chose avec le soin nécessaire.
• Signaler au bailleur les défauts.
• Tolérer les travaux.
• Demander le consentement du bailleur pour rénover ou pour sous-louer.
• Restituer la chose en état.

Qui doit remplir les obligations suivantes ?

Obligations	Bailleur	Locataire
Travaux de nettoyage		X
Signaler les défauts qu'il constate		X
Délivrer l'appartement à la date convenue	X
Effectuer les réparations importantes	X
Payer le loyer		X

Hausses de loyer et loyers abusifs

Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le terme de résiliation suivant pour autant :

• qu’il utilise une formule officielle
• qu’il indique les motifs
• que le locataire soit avisé au moins 10 jours avant le délai de résiliation

Le loyer est généralement indexé sur l’indice des prix à la consommation ou sur le taux hypothécaire de référence. Dans le cas de petits propriétaires, le loyer n’est souvent pas lié à un indice officiel. A votre avis, les hausses de loyer suivantes sont-elles correctes / justifiées ?

Motif de la hausse	Oui	Non
Hausse du taux hypothécaire	X
Le propriétaire désire créer des bureaux et veut décourager les locataires actuels		X
Indexation au coût de la vie	X
Augmentation d'impôts, de primes d'assurances	X

Si le locataire estime qu’une hausse est abusive, il peut la contester devant une autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration. En général, le juge prendra sa décision sur la base du loyer précédent et des motifs présentés.