Le bail à loyer

Définition

Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer (CO art. 253). Il peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée (CO art. 255).

Le bail à loyer s’applique aux biens immobiliers (habitations, locaux commerciaux) mais aussi aux biens mobiliers (vidéos, vélos).

La loi ne requiert aucune forme pour la conclusion de ce contrat, bien que les contrats soient généralement écrits (2 signatures pour les couples mariés). En revanche, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit (CO art. 266 l).

Les deux autres types de baux sont : le bail commercial (locaux commerciaux) et le bail à ferme (exploitations agricoles, restaurants).

Obligations du bailleur

• Délivrer la chose à la date convenue.
• Présenter le procès-verbal établi lors du départ de l’ancien locataire (état des lieux).
• Entretenir l’immeuble.
• Assumer les frais de rénovation ou de modification de la chose.
• Verser des dommages-intérêts ou accorder une réduction de loyer en cas de défaut de la chose louée.

Obligations du locataire

• Payer le loyer à la fin de chaque mois.
• User de la chose avec le soin nécessaire.
• Signaler au bailleur les défauts.
• Tolérer les travaux.
• Demander le consentement du bailleur pour rénover ou pour sous-louer.
• Restituer la chose en état.

Qui doit remplir les obligations suivantes ?

Obligations	Bailleur	Locataire
Travaux de nettoyage		X
Signaler les défauts qu'il constate		X
Délivrer l'appartement à la date convenue	X
Effectuer les réparations importantes	X
Payer le loyer		X

Hausses de loyer et loyers abusifs

Le bailleur peut en tout temps majorer le loyer pour le terme de résiliation suivant pour autant :

• qu’il utilise une formule officielle
• qu’il indique les motifs
• que le locataire soit avisé au moins 10 jours avant le délai de résiliation

Le loyer est généralement indexé sur l’indice des prix à la consommation ou sur le taux hypothécaire de référence. Dans le cas de petits propriétaires, le loyer n’est souvent pas lié à un indice officiel. A votre avis, les hausses de loyer suivantes sont-elles correctes / justifiées ?

Motif de la hausse	Oui	Non
Hausse du taux hypothécaire	X
Le propriétaire désire créer des bureaux et veut décourager les locataires actuels		X
Indexation au coût de la vie	X
Augmentation d'impôts, de primes d'assurances	X

Si le locataire estime qu’une hausse est abusive, il peut la contester devant une autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent l’avis de majoration. En général, le juge prendra sa décision sur la base du loyer précédent et des motifs présentés.

Droits du locataire

Baisse de loyer Le locataire peut aussi solliciter une baisse de loyer du fait de la baisse des intérêts hypothécaires (par écrit).

Consignation du loyer En cas de non-respect de ses obligations par le propriétaire, le locataire peut consigner le loyer, c’est-à-dire verser le loyer sur un compte bloqué. Ainsi, le propriétaire ne peut pas l’accuser de ne pas payer son loyer.

Pour effectuer une consignation de loyer, il faut s’adresser à l’autorité de conciliation de son canton.

Délais et termes de congé

Habitation	3 mois pour la fin d’un trimestre de bail
Choses mobilières	N’importe quand, dans les 3 jours
Local commercial	6 mois pour la fin d’un trimestre de bail
Chambre meublée	2 semaines pour la fin d’un mois de bail
Place de stationnement	2 semaines pour la fin d’un mois de bail

Commissions de conciliation

Les commissions de conciliation sont les autorités de première instance qui doivent être saisies obligatoirement par les parties lors d’un litige portant sur un bail à loyer ou un bail à ferme.

Elles conseillent les parties et tentent d’arriver à un accord à l’amiable.

En cas d’échec, elle rendent des propositions de jugement dans les domaines prévus par la loi.

Chaque commission est formée du préfet, qui préside, et de deux assesseurs issus, l’un des milieux représentatifs des locataires (respectivement des fermiers), l’autre des milieux représentatifs des bailleurs.

Problème de bail

A qui puis-je m’adresser ?

• ASLOCA (Association suisse des locataires) : www.asloca.ch